Gebäudereinigung als Betriebskosten
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) zählt in § 2 Nr. 9 die Kosten der Gebäudereinigung zu den Betriebskosten. Gemeint ist die Säuberung der Gebäudeteile, die von den Bewohnerinnen und Bewohnern gemeinsam genutzt werden. Die Verordnung nennt beispielhaft Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und den Fahrkorb des Aufzugs.
Betriebskosten sind nach § 1 BetrKV Kosten, die laufend entstehen. Dazu gehören bei der Gebäudereinigung vor allem die Rechnungen der Reinigungsfirma oder der Lohn einer angestellten Reinigungskraft und die dafür benötigten Reinigungsmittel.
Was zur Treppenhausreinigung gehören kann
Welche Arbeiten laufend anfallen, sollte im Reinigungsvertrag stehen. Typisch sind:
- Treppenstufen und Podeste kehren oder saugen und feucht wischen
- Handläufe, Geländer und Lichtschalter abwischen
- Hauseingang, Haustür und Briefkastenanlage reinigen
- Fensterbänke und Heizkörper im Treppenhaus entstauben
- Spinnweben in Ecken und an Decken entfernen
- Kellerflure, Waschküche und Aufzugskabine nach Vereinbarung
Voraussetzung: die Vereinbarung im Mietvertrag
Betriebskosten tragen Mieterinnen und Mieter nur, wenn das vereinbart ist; die Grundlage dafür ist § 556 Abs. 1 BGB. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Kosten mit der Miete abgegolten. Ob eine Klausel wirksam ist, hängt vom genauen Wortlaut des Vertrags ab.
Auch der Verteilerschlüssel ergibt sich aus dem Vertrag. Ist nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten nach § 556a Abs. 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt ohne andere Vereinbarung grundsätzlich der Maßstab, nach dem die Eigentümer untereinander abrechnen (§ 556a Abs. 3 BGB).
Das Wirtschaftlichkeitsgebot
§ 556 Abs. 3 BGB verpflichtet dazu, bei der Abrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Das heißt nicht, dass immer der billigste Anbieter gewählt werden muss. Kosten und Leistung sollen aber in einem vernünftigen Verhältnis stehen, und Umfang und Turnus sollten zum Haus passen – zur Zahl der Parteien, zur Nutzung und zu den Belägen.
- Leistungsumfang und Turnus schriftlich festlegen
- Vor der Vergabe mehrere Angebote einholen und vergleichen
- Arbeiten, die nicht zur laufenden Reinigung gehören, getrennt beauftragen und abrechnen
- Belege aufbewahren – Mietparteien können nach § 556 Abs. 4 BGB Einsicht verlangen
- Gewerbeeinheiten im Haus bei der Verteilung berücksichtigen, wenn sie deutlich mehr Schmutz verursachen
Was nicht in die Nebenkosten gehört
Nicht alles, was mit Sauberkeit im Haus zu tun hat, ist umlagefähig. Ausgenommen sind insbesondere:
- einmalige Reinigungen nach Bau-, Renovierungs- oder Reparaturarbeiten, weil sie zur jeweiligen Maßnahme gehören und nicht laufend anfallen
- Instandhaltung und Instandsetzung, etwa das Abschleifen und Versiegeln einer Holztreppe
- Verwaltungskosten, zum Beispiel für die Organisation der Reinigung durch die Hausverwaltung
- die Reinigung von Räumen, die nicht gemeinsam von den Bewohnerinnen und Bewohnern genutzt werden
- doppelte Ansätze: Erledigt ein Hauswart die Reinigung, dürfen diese Arbeiten nach § 2 Nr. 14 BetrKV nicht zusätzlich als Reinigungskosten abgerechnet werden
Mieterreinigung nach Hausordnung oder Reinigungsfirma?
In vielen Mehrfamilienhäusern regelt die Hausordnung, dass die Mietparteien Treppenhaus und Flure abwechselnd selbst reinigen. Verbindlich ist das, wenn die Pflicht mietvertraglich vereinbart ist, etwa weil die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist. Dann entstehen keine Reinigungskosten in der Abrechnung, dafür verteilt sich die Arbeit auf die Bewohnerinnen und Bewohner.
Nicht immer klappt das: Manche Parteien können oder wollen nicht putzen, und die Qualität schwankt von Woche zu Woche. Wer dann auf eine Reinigungsfirma umstellen möchte, sollte vorher prüfen lassen, ob der Mietvertrag das zulässt. Denn für die Mietparteien entstehen dadurch neue Betriebskosten.
Denkbar ist auch ein Mittelweg: Die Mietparteien übernehmen das wöchentliche Kehren, eine Firma kommt in größeren Abständen für die gründliche Nassreinigung. Auch das muss eindeutig geregelt sein, damit klar ist, wer wofür zuständig ist und was in die Abrechnung einfließt.
Wohnungseigentümergemeinschaften
In einer WEG beauftragt in der Regel die Verwaltung die Reinigung auf Grundlage eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Die Kosten werden über das Hausgeld verteilt, und zwar nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaft nichts anderes vereinbart oder beschlossen hat.
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, kann den eigenen Anteil an den Reinigungskosten an die Mieterin oder den Mieter weitergeben, sofern der Mietvertrag die Umlage vorsieht.
Steuervorteil für Mietparteien und Eigentümer
Wer die Treppenhausreinigung über Nebenkosten oder Hausgeld mitbezahlt, kann den eigenen Anteil an den Arbeitskosten als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG geltend machen. Voraussetzung ist, dass die Abrechnung den Anteil ausweist oder eine Bescheinigung vorliegt.
Für Vermietende und Verwaltungen bedeutet das: Rechnungen der Reinigungsfirma, in denen die Arbeitskosten erkennbar sind, erleichtern allen die Abrechnung. Mehr dazu im Beitrag Reinigungskosten steuerlich absetzen.
Eine Grundlage, die sich erklären lässt
Bei einer Besichtigung vor Ort nehmen wir Etagen, Treppen, Keller und Nebenräume auf und beschreiben im Angebot, welche Flächen in welchem Turnus gereinigt werden. Die Preise sind fix, der Vertrag bleibt flexibel. So haben Sie eine Grundlage für Beschlüsse, für den Vergleich mit anderen Angeboten und für Rückfragen aus der Mieterschaft.